Köpa hus

Det finns få saker i livet som är så stort som att köpa hus. Det är ofta det största och mest betydelsefulla köpet man gör under livets gång. Huset är familjens hjärta och vi tycker därför det är viktigt att du är förberedd när du ska köpa hus.

Det känns ofta som en djungel när man ska köpa hus. Det finns många regler och mycket att hålla reda på. I dagens inlägg tänkte vi därför gå igenom viktiga delar när du ska köpa hus. Vi har i tidigare inlägg skrivit lite kort om detta och du finner inlägget här. Varmt välkommen till Point of Law´s blogg!

Par som tar emot nycklar. Köpa hus.

Handlingar som behövs när du ska köpa hus

När du ska köpa hus ska dubbla handlingar upprättas, ett köpekontrakt och ett köpebrev. Köpekontraktet skrivs innan köpet genomförs och köpebrevet skrivs efter köpet genomförts och ses som ett kvitto på köpet. Vi berättar mer om det nedan.

Måste jag upprätta ett köpekontrakt?

Svar ja. När du ska köpa hus måste du enligt lag upprätta ett köpekontrakt då fastighetsköp är ett formalavtal. Det finns därför en del formkrav som ska vara uppfyllda för att köpet ska vara giltigt. När vi pratar allmänt om avtal och avtalsrätt är huvudregeln att även muntliga avtal är giltiga, det gäller inte när du ska köpa hus. Muntliga avtal eller ett köpekontrakt som inte uppfyller formkraven är alltså inte giltigt.

Köpekontraktets innehåll

Köpekontraktet ska innehålla alla viktiga fakta kring husköpet. Det ska innehålla vilken fastighet som säljs, till vilket pris den säljs, villkor för affären samt uppgifter om både säljare och köpare. Villkor för affären kan vara exempelvis vilken dag som är tillträdesdag. Köpekontraktet ska dessutom vara daterat, skriftligt och undertecknat av både säljare och köpare.

I det fall säljaren av fastigheten är gift och fastigheten är antingen giftorättsgods eller på grund av äktenskapsförord enskild egendom samt makarnas gemensamma bostad så krävs den andra makens godkännande. Vill du läsa mer om giftorättsgods, enskild egendom och regler mellan makar? Du finner det i två av våra tidigare inlägg, äktenskap här och äktenskapsförord här.

Om säljaren är sambo och fastigheten är deras gemensamma bostad så krävs även då den andra sambons godkännande. Vill du läsa mer om regler för sambo finner du det i vårt tidigare inlägg, här.

Det är ofta en god idé att gå igenom köpekontraktet tillsammans med en kunnig inom området, exempelvis en fastighetsmäklare. Det allra vanligaste är att kontraktsskrivningen genomförs efter att ditt banklån godkänts samt efter utförd överlåtelsebesiktning.

Köpebrev

Utöver ett köpekontrakt ska även ett köpebrev upprättas. Det görs i samband med att köpeskillingen betalas och ses som ett kvitto på att betalning erlagts. Köpebrevet används sedan när köparen söker lagfart. Även köpebrevet ska vara undertecknat av båda parter.

Måste köpehandlingarna bevittnas?

Köpekontrakt och köpebrev är i sig giltiga även om dessa inte är bevittnade. För att söka lagfart krävs dock att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer. Det finns inga krav på vilka dessa två personer ska vara. De två personernas bevittning innebär att att de är närvarande när kontraktet skrivs under och dessa intygar därför att namnteckningen är korrekt. Vittnena behöver inte ha vetskap om vad själva kontraktet innehåller.

Undersökning & besiktning av fastigheten innan du ska köpa hus

Nu är det dags att tala om något som är mycket viktigt att tänka på när du ska köpa hus. Som köpare har du en omfattande undersökningsplikt enligt jordabalkens regler, som är tillämplig lag när det gäller köp av fastighet. Kort och gott innebär det att säljaren inte ansvarar för fel som köparen borde upptäckt vid en noggrann undersökning.

Undersökning av fastigheten ska göras innan köpet genomförs. Då undersökningen är av stor vikt kan det vara en god idé att anlita en auktoriserad besiktningsman att utföra besiktningen. En sådan undersökning kallas med annat ord för överlåtelsebesiktning. Ur denna undersökning ska eventuella brister i fastigheten framgå, vilket ger dig som köpare en god blick över husets skick. Viktigt är att en besiktningsman aldrig ansvarar för vad som kallas dolda fel, mer information finner du om det längre ned i inlägget.

En besiktningsman kan du finna på flertalet sätt. Via din kommun, din bankrådgivare men även på SBR; Svenska Byggingenjörers Riksförbund. På SBR kan du söka och finna den besiktningsman som passar dig och SBR har en nämnd som kontrollerar att besiktningsförrättarna följer de regler och rekommendationer som gäller för besiktningsförrättarna. Du hittar SBR här.

Om du vill kan du följa med på besiktningen, vilket vi rekommenderar att du gör. Det är ett sätt för dig att se felen själv och därefter ta ställning om huset var som du tänkt och om du vill fullfölja köpet eller inte.

Priset för en noggrann överlåtelsebesiktning bör ligga på runt cirka 7000 kronor.

Kan man ångra när man köpt hus?

Efter att köpekontraktet upprättats samt undertecknats av både säljare och köpare ses affären som bindande. I det fall någon av parterna ångrar köpet är det svårt att få det ogiltigförklarat om inte båda är ense om det eller om det inte finns stöd för att dra sig ur i köpekontraktets villkor.

I det fall köparen inte betalar köpeskillingen, kan säljaren som regel dra sig ur köpet. Säljaren har då rätt till ersättning för den förlust han lidit.

Säljarens upplysningsplikt

En säljare av en fastighet har vad man kallar upplysningsplikt. Det innebär att säljaren ska ge köparen information om fel som fastigheten har och som säljaren känner till. Av allra störst vikt är de eventuella fel som kan vara svåra att finna vid undersökning av fastigheten.

Undersökningsplikten sträcker sig inte så långt att säljaren måste berätta allt han eller hon vet om bostaden, men däremot får han inte undanhålla svar på frågor som köparen har. Undersökningsplikten stäcker dig inte heller så långt att säljaren ska behöva finna svar på frågor som han eller hon inte vet någonting om.

I det fall köparen upptäcker så kallade dolda fel, alltså fel som inte upptäckts och som inte heller borde upptäckts vid en noggrann undersökning, finns en risk att säljaren av fastigheten krävs på prisavdrag eller skadestånd. Om säljaren visste om dessa fel innan köpets ingående och istället hade berättat detta för säljaren så hade köparen inte sedan kunnat hävda att felen var dolda. Det innebär att köparen efter köpets ingående aldrig kan kräva varken prisavdrag eller skadestånd för fel som säljaren har upplyst köparen om.

Dolda fel

Ovan nämnde vi dolda fel, vilket är fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. För att köparen ska kunna hävda att det är ett dolt fel krävs även att felet fanns i huset vid försäljning. Ytterliga krav är att köparen inte ska ha kunnat antaga att felet fanns varken med tanke på husets ålder, pris eller skick. Det mest vanliga dolda felet är fuktskador samt felaktig konstruktion.

I det fall du som köpare upptäcker ett dolt fel har du rättigheter. Rättigheten att få ersättning för dolda fel minskar om huset vid försäljning var gammalt och slitet. I första hand kan du kräva att få skadan reparerad och eventuellt kan du få avdrag på huspriset. Enligt lag kan säljaren tvingas ersätta dig som köpare i upp till tio år efter försäljningen av fastigheten.

Tiden mellan köp och tillträde, vem ansvarar för fastigheten?

Svaret på den frågan beror på vad parterna, alltså säljare och köpare avtalat om. Då köp av fastighet är en del av avtalsrätten får parterna avtala valfritt kring detta. Huvudregeln är att ansvaret för fastigheten ligger på säljaren till och med tillträdet.

Handpenning när du ska köpa hus

Handpenningen är en typ av säkerhet och innebär att de betalar en del av köpeskillingen, vanligtvis 10-15 % av det totala beloppet. En handpenning ses som en garanti för att köpet ska genomföras. Om du efter att du betalat handpenningen vill dra dig ur husköpet riskerar du att förlora handpenningen.

Lagfart

När du förvärvat din fastighet ska du ansöka om lagfart. Lagfart innebär att du registrerar att du är ägare till fastigheten. Ansökan om lagfart ska göras senast tre månader efter att du förvärvat fastigheten.

Tillsammans med ansökan om lagfart ska du skicka med köpebrevet i original till Lantmäteriet. När ditt ärende är handlagt kommer originalhandlingarna att skickas tillbaka till dig.

Som ovan nämnt är det Lantmäteriet som handlägger ditt ärende och du hittar de blanketter du behöver för ansökning om lagfart här.

Tillämplig lag

Vid köp av fastighet använder man lagen om köp av fastighet. Det är inte en självständig lag i sig utan är inkluderad i jordabalk (1970:994). I jordabalken är det kapitel 4 som är aktuellt när det gäller köp av fastighet. Du som vill läsa mer finner lagen här.

Point of Law

På Point of Law förmedlar vi jurister och deras juridiska tjänster. Vår syfte är att göra valet av jurist enklare för dig som konsument. Hos oss kan du välja den jurist som passar dig och dina behov, exempelvis kan du välja utifrån pris, leveranstid och juristens erfarenhet. Att köpa juridiska tjänster ska vara enkelt och tryggt.

Just nu pågår arbetet med att erbjuda jurister från Sveriges alla delar att erbjuda sina tjänster genom oss. Håll utkik, inom kort finner du den juridiska tjänst du söker efter på Point of Law.

Push notiser

Vi vill inte att du ska missa kommande inlägg som är fullproppade med juridiska nyttigheter. Aktivera därför push notiser så får du en notis varje gång vi publicerar ett nytt inlägg.

Ta kontakt med oss!

Har du en fråga, ett önskemål eller kanske feedback du vill dela med dig av? Skicka då ett mejl till oss på [email protected] så svarar vi så snart vi kan. Vill du ha hjälp med registrering eller har en fråga om vår tjänst i övrigt? Då är du välkommen att höra av dig till [email protected].

Är du jurist och vill veta mer om hur du kan erbjuda dina tjänster genom oss? Skicka ett mejl till [email protected] så berättar vi mer alternativt bokar in ett möte.